Как происходит покупка недвижимости в Армении?
Вступление
Эта статья кратко описывает, как происходит покупка недвижимости в Армении. Она была написана в 2022 на личном опыте автора.
Ни смотря на то, что ключевые этапы во время покупки недвижимости не изменились значительно и в 2026, мы обязаны упомянуть, что у этой статьи есть сильно расширенная версия от автора канала Метры в Драмах, написанная в декабре 2025 — январе 2026.
Новая версия описывает значительно более широкий спектр тем, связанных с покупкой недвижимости.
Только безналичный расчет
С 1го июля 2022 в силу вступил закон, согласно которому расчеты по всем сделкам свыше AMD 300K, требующие перехода прав собственности или регистрации в государственных органах вроде кадастра недвижимости, должны производиться в безналичной форме.
Хотя большинство продавцов и покупателей вряд ли захочет носить на сделку чемоданы с кэшем, далее станет понятно, почему этот закон — не формальность.
Шаг первый: подписание договора
На этом шаге продавец, покупатель, real estate agent и юрист со стороны покупателя приходят к нотариусу подписывать договор.
Покупателю, не владеющему армянским, по закону РА нотариус вычитывает весь документ, параграф за параграфом, поясняя, о чем идет речь. Это очень важно и полезно.
В договоре указано, что продавцу на перевод денег отводится N рабочих дней, обычно 1 или 2.
Договор делается в четырех экземплярах: один продавцу, один покупателю, один для предоставления нотариусом в кадастр недвижимости и один агенству.
Шаг второй: перевод денег
После подписания обе стороны идут в банк, где с предъявлением договора и удостоверений личности делают безналичный перевод.
Очень поможет, если продавец в случае необходимости откроет счет в том же банке, что и покупатель: просто сильно ускоряет перевод, что психологически важно для обеих сторон.
Проводящий операцию сотрудник банка выдает квитанцию, где в комментарии написан адрес объекта и, например, номер договора.
Эта справка критически важна после 1го июля 2022: она удостоверяет безналичный расчет по сделке, требующей перехода прав собственности.
С этой квитанцией стороны возвращаются к нотариусу.
Шаг третий: подача документов в кадастр недвижимости
Имея подписанную копию договора и подтверждение из банка об отправке перевода, нотариус запустить процедуру передачи прав в кадастре недвижимости. Эта процедура обычно занимает 3-4 рабочих дня и в результате покупателю выдается документ, удостоверяющий право собственности.
Современные сертификаты о праве собственности в Армении электронные. Это PDF документ, как правило из пары страниц, у которого есть уникальный идентификатор и пароль, с помощью которых его можно проверить и скачать с e-cadastre.am.
Как и когда происходит передача ключей зависит от степени готовности объекта и договоренности сторон. То же самое с оплатой вознаграждения агента по продаже недвижимости.
После покупки: получение “конечного” сертификата о праве собственности
Если вы покупали объект на этапе строительства или после постройки, но до того, как объект был формально сдан, сначала вы получите сертификат о владении квартирой в строящемся доме (или строящимся домом целиком). С этим сертификатом есть одна важная проблема: с ним невозможно будет сделать регистрацию.
После формальной сдачи дома сертификат нужно заменить на “конечный”. Для этого может потребоваться:
- Обратиться в компанию, которая может провести оценку объекта (в частности измерить площадь) и выдать соответствующие документы
- С полученными документами обратиться в государственный кадастр недвижимости с запросом о выпуске нового сертификата о праве собственности
- Получить номер и пароль от нового сертификата, а затем скачать его с e-cadastre.am
В некоторых случаях эти процедуры может провести и сам застройщик.
В новом сертификате будет указано, что дом построен. Миграционная служба сможет зарегистрировать вас и кого-то ещё по этому адресу.
После покупки: регистрация по адресу
После завершения сделки и получения сертификата о праве собственности, владелец может зарегистрироваться по этому адресу, как только дом будет формально сдан (то есть для сделок на вторичном рынке, зачастую сразу же).
После регистрации очень рекомендуется сменить адрес клиента во всех банках.
После покупки: заключение договора на электричество
Для заключения договора на поставку электричества на ваше имя, нужно посетить офис ENA (электросетей Армении) с паспортом, либо хотя бы копией главной страницы паспорта. Сотрудники попросят сертификат о праве собственности, который достаточно отправить по email, AirDrop, в WhatsApp, и так далее.
В новых домах перед заключением контракта есть этап проверки возможности подключения. Подобный шаг есть, например, у Интернет-провайдеров. После подтверждения нужно еще раз посетить офис, подписать договор и сохранить номер клиента (номер карты клиента), который будет использоваться для оплаты через мобильный или Интернет банк.
Есть что добавить?
Если вы живете или жили в Армении, и вам есть что конструктивно добавить по теме, добро пожаловать в наш чат. Вы также можете ознакомиться с самыми важными постами в канале.